Парень дееспособен, если все так как вы рассказываете - понимает что делает, может кстати ясно выразить свою волю.
Не так уж и сложно признать его недееспособным полагаю. Потому как коммуникация с внешним миром у него крайне ограниченная и скорее всего требует посторонней помощи. Убери от него компьютер и привези на освидетельствование. Как он свое развитие покажет?
Ну и я не уверена что все так. Ибо продать квартиру принадлежащую опекаемому недееспособному задача не из легких. Тем более если его уже сдали в богадельню.
Скорее проще запугать, уговорить, обмануть и получить доверенность, например...